Zweitwohnsitze im Blickpunkt
Europaweit werden Wohnsitze unterschiedlich eingestuft. In Salzburg sorgt das Thema Zweitwohnsitze seit vielen Jahren für anhaltende Diskussionen. Wie man beim Erwerb einer Immobilie korrekt vorgeht. KATHRIN HAGN
Immobilien im wunderschönen Salzburger Pinzgau sind besonders begehrt - ob zur touristischen Nutzung oder für den Eigengebrauch. BILD: SN/ADOBE STOCK/AUER GRAPHICS
Welche Ge- und Verbote gelten für Erwerb und Nutzung eines Zweitwohnsitzes in Salzburg? Die ,,Salzburger Nachrichten" haben darüber mit Claus Spruzina, dem Präsidenten der Notariatskammer Salzburg, gesprochen.
SN: Wodurch definiert sich in Salzburg ein Zweitwohnsitz?
Claus Spruzina: Der Gesetzgeber hat das nach dem Ausschlussprinzip definiert. Um einen Zweitwohnsitz handelt es sich grundsätzlich immer dann, wenn ein Objekt nicht als Hauptwohnsitz, nicht touristisch und nicht für berufliche Tätigkeiten genutzt wird. Vereinfacht ausgedrückt: Bei allem, das kein Hauptwohnsitz ist oder nicht über eine Sonderwidmung verfügt, handelt es sich um einen Zweitwohnsitz - außer der Wohnraum steht leer. Der Gesetzgeber legt außerdem fest, dass eine Verwendung als Zweitwohnsitz dann besteht, wenn Umstände (Vorhandensein von Schlafstellen usw.) vorliegen, die darauf schließen lassen, dass ein Bewohnen möglich ist.
SN: Was genau ist dann ein Nebenwohnsitz?
Jeder Österreicher kann nur einen Hauptwohnsitz, aber beliebig viele Nebenwohnsitze haben. Im Unterschied zum Hauptwohnsitz reicht es bei der Einstufung als Nebenwohnsitz, dass jemand an dieser Unterkunft bloß einen Anknüpfungspunkt von Lebensbeziehungen hat - etwa um dort zu studieren, zu arbeiten oder regelmäßig Freizeit zu verbringen. Zeitlich ist es ausreichend, wenn ein Anknüpfungspunkt zumindest für einen gewissen Zeitraum gegeben ist. Ob diese Nebenwohnsitze auch rechtlich zulässig sind, ergibt sich aus den Landesgesetzen beziehungsweise den einzelnen Verordnungen der Länder.
SN: Wie verhält es sich mit Almhütten oder den klassischen Wochenendhäusern?
Es gibt natürlich nach wie vor Wochenendhäuser, die als solche bewilligt sind, also in einem Bewilligungsbescheid als Wochenendhaus ausgewiesen wurden. Dabei handelt es sich meistens um Bestände, die schon vor dem 1. 3. 1993 als Zweitwohnsitze genutzt wurden. In so einem Fall ist das auch weiterhin erlaubt. Gerade Almhütten sind in den meisten Fällen vor 1993 erbaut worden. Was nun explizit Almhütten betrifft, könnte man diese wahrscheinlich auch nicht als Hauptwohnsitz nutzen, weil das im Winter aufgrund fehlender Zufahrt, Heizung oder Ähnlichem gar nicht möglich wäre. Damit wäre eine Zweitwohnsitznahme in einem solchen Fall wahrscheinlich nicht das Problem.
SN: Ein Beispiel: Herr Huber verfügt über einen Hauptwohnsitz in der Stadt Graz und möchte - weil es ihm in der Pinzgauer Gemeinde XY gut gefällt - ein Haus kaufen, das er als Zweitwohnsitz nutzen möchte. Wie geht er richtig vor?
Zuerst müsste er einmal prüfen, ob die Gemeinde XY eine Zweitwohnsitz-Beschränkungsgemeinde ist. Angenommen, das ist der Fall, müsste in einem nächsten Schritt geklärt werden, ob das Objekt in einem ausgewiesenen Zweitwohnsitzgebiet liegt oder ob das Haus schon vor 1993 als Zweitwohnung genutzt wurde. Wenn das alles nicht zutrifft, kann das Objekt einfach nicht als Zweitwohnsitz genutzt werden. Herr Huber darf das Objekt natürlich erwerben und es steht dem Besitzer frei, es leer stehen zu lassen. Allerdings soll auch ein Leerstand - so ist es in einem Entwurf eines neuen Grundverkehrsgesetzes vorgesehen - künftig nicht mehr zulässig sein.
SN: Man darf es dann auch nicht touristisch vermieten?
Wenn das konkrete Objekt aufgrund der raumordnungsrechtlichen Bestimmungen touristisch nutzbar ist, dann handelt es sich ja nicht um eine Zweitwohnung. Es besteht im Prinzip kein Zusammenhang zwischen einer Zweitwohnsitz- und einer touristischen Nutzung.
SN: Besteht noch eine andere Möglichkeit, wie man vorgehen kann?
Der Gesetzgeber sieht außerdem noch die Möglichkeit vor, dass eine Ausnahme erteilt werden kann. Die Gemeindevertretung kann die Verwendung einer Wohnung als Zweitwohnsitz außerhalb des Zweitwohnsitzgebiets auf Antrag ,aus berücksichtigungswürdigen Gründen" in Ausnahmefällen gestatten.
SN: Was wären solche berücksichtigungswürdigen Gründe?
Ein Beispiel: Einmal angenommen, ich bin 58 Jahre alt, lebe in der Stadt Graz und meine Pensionierung steht in zwei Jahren bevor. Es ist mein größter Wunsch, meinen Lebensabend in der Pinzgauer Gemeinde XY zu verbringen und meinen Hauptwohnsitz in absehbarer Zeit dorthin zu verlegen. Für die Übergangszeit - in der aus beruflichen Gründen eine Übersiedelung noch nicht realisierbar ist – könnte ich zum Beispiel um eine Ausnahmegenehmigung ansuchen.
SN: Wie viel Zeit muss am Hauptwohnsitz verbracht werden, damit die Voraussetzungen zur Gänze erfüllt sind?
Der Faktor Zeit ist hier nicht der relevanteste: Es geht einfach darum, an diesem Ort den Mittelpunkt des Lebensinteresses nachzuweisen. Es gibt Menschen, die oft weit mehr als die Hälfte des Jahres um den Globus herum unterwegs sind und trotzdem ihren Hauptwohnsitz in Österreich haben. Der Mittelpunkt des Lebensinteresses, etwa eine familiäre Verbindung, muss entsprechend glaubhaft gemacht werden. Dinge wie zum Beispiel die steuerliche Veranlagung können hier Aufschluss darüber geben, wie die Situation tatsächlich einzuschätzen ist.
SN: In so einem Fall verfügen die Gemeindebehörden auch über die Möglichkeit nachzuforschen, ob gemachte Angaben stimmen, etwa was den Leerstand eines Objekts betrifft?
Einerseits besteht für Eigentümer eine Auskunftspflicht, andererseits wurde den Behörden die gesetzliche Möglichkeit eingeräumt, etwa beim Energieversorger nachzufragen, um einer eventuellen widerrechtlichen Nutzung auf die Spur zu kommen.
SN: Gibt es finanzielle Verpflichtungen für Zweitwohnsitzbesitzer?
Es wird derzeit über eine Zweitwohnsitzabgabe nachgedacht, Details einer solchen Abgabe sind allerdings noch nicht geklärt.
SN: Was würden Sie Käufern raten?
Keine Lösungen mit Augenzwinkern! Ich würde dazu raten, nicht nach Schlupflöchern zu suchen und sich an die Bestimmungen des Gesetzgebers zu halten.
TEKSTBRON: SALZBURGER NACHRICHTEN: https://www.sn.at/themenwelten/treffpunkt-salzburg-22571/wirtschaft/zweitwohnsitze-im-blickpunkt-87882?utm_source=https%3A%2F%2Fwww.sn.at%2F&utm_medium=teaser_box&utm_campaign=Wirtschaft+&utm_term=Zweitwohnsitze+im+Blickpunkt